Daugiabučių namų valdymas

• Daugiabučių savininkams pirmiausia reikia surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų. Bendriją steigti gali imtis ir vienas žmogus.
• Suburta iniciatyvinė grupė parengia bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnyje nustatytus reikalavimus. ( Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas )
• Iki steigiamojo susirinkimo dienos būtina sudaryti namo butų ir kitų patalpų savininkų, pritariančių bendrijos steigimui, sąrašą, kuriame turi būti šių savininkų vardai, pavardės, parašai, asmens tapatybę patvirtinančio dokumento numeris, jo išdavimo data.
• Apgalvojama bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkė, susirinkimo šaukimo data.
• Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą. Administratorius bendrijos steigimo iniciatoriams ne vėliau kaip per 15 dienų privalo pateikti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
• Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą reikia pranešti ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki planuojamo susirinkimo dienos. Pristatomas bendrijos įstatų projektas viešai paskelbiant namo skelbimų lentoje arba nurodant vietą ir laiką, kada galima susipažinti su įstatų projektu.
• Tuomet reikia organizuoti steigiamąjį susirinkimą – išsirinkti pranešėją, kuris pristatytų bendrijos steigimo tikslus ir įstatų projektą, pagal numatytus reikalavimus parengti susirinkimo dalyvių sąrašo ir susirinkimo protokolo formas, parinkti kandidatus į bendrijos pirmininkus ir bendrijos valdybą, revizijos komisiją, balsų skaičiavimo komisiją, ginčų komisiją.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų savininkų.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo ir jis turi vieną balsą.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė, asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data, juridinio asmens pavadinimas, kodas, susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) (pastato (pastatų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai), susirinkimo dalyvio parašas. Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais. (Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdinės forma)
• Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos. Pakartotiniam bendrijos steigiamajam susirinkimui taikomos LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio nuostatos.(Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas)

Steigiamajame susirinkime priėmus sprendimą dėl bendrijos steigimo ir patvirtinus bendrijos įstatus, steigiamojo susirinkimo pirmininkas įstatus ir kitus bendrijos steigimo dokumentus pateikia notarui, kuris įvertina jų atitiktį įstatymams ir patvirtina.

Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį. Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui.

Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo. Administratorius per 30 dienų nuo sutarties pasirašymo perduoda namo valdymą.

Jungtinės veiklos sutarties pavyzdinė forma

Norėdami pakeisti (pasirinkti kitą) administratorių:

• ne mažiau kaip 1/4 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų turi raštu kreiptis į Alytaus miesto savivaldybės administracijos Turto valdymo ir verslo skyrių, kuris vadovaudamasis LR Vyriausybės 2013-06-20 nutarimu Nr. 567 patvirtintu Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašu organizuos administratoriaus pakeitimo procedūras.
• Per 30 dienų nuo administravimo pabaigos pateikti savo veiklos, susijusios su administruojamu namu ataskaitą savivaldybei, patalpų savininkams ir namo bendrojo naudojimo objektų valdymą perimančiam asmeniui.
• Perduoti turtą jo buvimo vietoje, patalpų savininkų sukauptas lėšas, pagal Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų 4 punktą rengtus ir saugotus dokumentus, taip pat grąžinti viską, ką gavo vykdydamas pareigas, išskyrus atlyginimą už administravimą ir (ar) kitas teisėtai teiktas paslaugas (Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai).
• Perdavimas įforminamas perdavimo aktu, kurį pasirašo perduodančios ir priimančios šalių atstovai.
• Iki perdavimo akto pasirašymo dienos administratorius atlieka jam priskirtas funkcijas.

Pageidaujantys spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo:

• likus 6 mėnesiams iki administratoriaus paskyrimo termino pabaigos, bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų, turi pateikti raštišką laisvos formos prašymą spręsti namo administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo Alytaus miesto savivaldybės administracijos Turto valdymo ir verslo skyriui.

Prašymuose turi būti nurodyta prašymą teikiančių ne mažiau 1/4 arba 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų vardai, pavardės, parašai, kontaktinis telefonas.

• Asmenų, pretenduojančių teikti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, sąrašas
• Informacija apie Alytaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymais paskirtus administratorius daugiabučiams namams

Pranešimai apie rengiamą balsavimą raštu Dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo

Dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo/keitimo protokolai ir įsakymai:

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punktu, Alytaus miesto savivaldybės administracija atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2019-06-11 įsakymu Nr. D1-358 patvirtintas Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės pavyzdines taisykles vykdant planinius ir neplaninius patikrinimus.

2020 metų planinių valdytojų veiklos patikrinimų planas 

Vykdant planinį valdytojo veiklos patikrinimą, tikrinama:

1. valdytojo paskyrimo ar išrinkimo atitiktis nustatytiems teisės aktų reikalavimams – tikrinami valdytojo paskyrimo ar išrinkimo dokumentai, nustatytos kadencijos laikymasis (pagal patalpų savininkų sprendimo protokolus, jungtinės veiklos sutartį, Juridinių asmenų registro, Nekilnojamojo turto registro duomenis);
2. patalpų savininkų, bendrijos narių apskaitos tvarkymas – ar yra patalpų savininkų, bendrijos narių sąrašai; jų atitiktis nustatytiems reikalavimams;
3. daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų aprašo (toliau – aprašas) sudarymas ir tvarkymas, jo atitiktis teisės aktų reikalavimams – ar aprašas sudarytas, ar jo forma atitinka teisės aktų reikalavimus;
4. daugiabučio namo (toliau – namas) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus planavimas ir lėšų kaupimo organizavimas – ar rengiami ir nustatyta tvarka teikiami patalpų savininkams ilgalaikiai ir metiniai planai, pasiūlymai dėl lėšų kaupimo namui atnaujinti, ar sukauptos lėšos laikomos atskiroje sąskaitoje ir naudojamos pagal paskirtį;
5. namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimų organizavimas – ar pirkimai organizuojami ir vykdomi teisės aktų nustatyta tvarka;
6. informacijos ir duomenų patalpų savininkams teikimas pagal teisės aktų reikalavimus – ar laikomasi nustatytų reikalavimų dėl informacijos ir duomenų teikimo patalpų savininkams ir skelbimo apie savo veiklą (interneto svetainėje, el. paštu, skelbimų lentoje ir kitais būdais), ar gauta (jei gauta, nurodomas skaičius) skundų dėl informacijos ir duomenų pateikimo patalpų savininkams;
7. metinės veiklos ataskaitos rengimas ir jos pateikimas patalpų savininkams – ar rengiamos metinės veiklos ataskaitos, ar nustatytais terminais ir tvarka teikiamos patalpų savininkams, ar jų turinys atitinka teisės aktų ar patalpų savininkų sprendimu nustatytus reikalavimus;
8. patalpų savininkų susirinkimų ir balsavimo raštu organizavimas – ar šaukiami teisės aktų nustatytais atvejais ar patalpų savininkų prašymu patalpų savininkų susirinkimai, ar organizuojamas balsavimas raštu;
9. dokumentų ir duomenų pateikimas viešam registrui – ar administravimo, ar jungtinės veiklos sutarties sudarymo faktas registruotas Nekilnojamojo turto registre, ar bendrijos įsteigimo faktas registruotas Juridinių asmenų registre ir Nekilnojamojo turto registre; ar įstatymų nustatytais atvejais ir terminais Juridinių asmenų registre perregistruojami juridinio asmens (bendrijos) įstatai;
10. ar valdytojas taiko nustatytus tarifus (namo bendrojo naudojimo objektų administravimo, techninės priežiūros, namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros (eksploatavimo), lifto naudojimo ir priežiūros, bendrojo naudojimo patalpų valymo ir kitus bendrijos narių ar patalpų savininkų nustatytus tarifus);
11. ar bendrojo naudojimo objektų administratorius yra apsidraudęs civilinės atsakomybės draudimu.

Tikrinamų dokumentų sąrašas, kurį valdytojas turi pateikti kontrolieriui tiesiogiai arba elektroniniu/registruotu paštu ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo Alytaus miesto savivaldybės administracijos rašto (dėl planinio veiklos patikrinimo) įteikimo dienos:

1. valdytojo paskyrimo ar išrinkimo dokumentą (paskyrimo aktas, protokolas);
2. butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą;
3. bendrijos narių sąrašą;
4. bendrojo naudojimo objektų aprašą;
5. metinį namo priežiūros ūkinį-finansinį planą;
6. ilgalaikį namo atnaujinimo planą;
7. kaupiamųjų lėšų namui atnaujinti sąskaitos sutartį;
8. banko sąskaitos išrašą apie sukauptų lėšų naudojimą (ne mažiau kaip už vienerius metus); 
9. dokumentus apie vykdytus pirkimus (ne mažiau kaip už vienerius metus);
10. laisvos formos informaciją apie interneto svetainę, skelbimų lentas, taikomas kitas informacijos pateikimo butų ir kitų patalpų savininkams priemones;
11. informaciją apie gautas butų ir kitų patalpų savininkų pretenzijas, skundus;
12. metinę veiklos ataskaitą ir informaciją apie jos pateikimą butų ir kitų patalpų savininkams;
13. informaciją apie einamaisiais metais (jeigu patikrinimas vyksta I metų ketvirtį – informaciją apie praėjusiais metais) šauktus butų ir kitų patalpų savininkų, bendrijos narių susirinkimus ar balsavimus raštu;
14. bendrojo naudojimo objektų administratoriaus civilinės atsakomybės draudimą;
15. informaciją apie taikomus tarifus; 
16. informaciją apie daugiabučio namo techninei priežiūrai skirtų lėšų panaudojimą;
17. kitus kontrolieriaus prašomus pateikti dokumentus.

1. Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas
2. Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
3. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (ypač aktualūs straipsniai: 2.82., 2.95 - 2.114, 4.75, 4.76, 4.82 - 4.86)
4. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai
5. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdinės taisyklės
6. Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašas
7. Statybos techninį reglamentą STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka"
8. Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašas
9. Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašas
10. Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašas
11. Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos aprašas
12. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2019-06-11 įsakymu Nr. D1-358 patvirtintas Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės pavyzdines taisykles
13. Alytaus miesto savivaldybės tarybos 2018 rugpjūčio 30 d. sprendimas Nr. T-238 „ Dėl Alytaus miesto savivaldybės daugiabučių gyvenamųjų namų maksimalių techninės priežiūros tarifų nustatymo“
14. Alytaus miesto savivaldybės tarybos 2014 m. spalio 30 d. sprendimas Nr. T-275  „Dėl Alytaus miesto daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų maksimalių administravimo mokesčio tarifų apskaičiavimo tvarkos aprašo tvirtinimo"
15. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. D1-354 „Dėl Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodikos patvirtinimo"
16. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. D1-355 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymo Nr. D1-971 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka" patvirtinimo" pakeitimo".

Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų pavyzdiniai įstatai (parengta Vilniaus miesto savivaldybės): 

• Įstatai su pirmininku
• Įstatai su pirmininku ir valdyba
• Įstatai su pirmininku, valdyba, įgaliotiniais

Dokumentų pavyzdžiai, kai susirinkimą organizuoja ne mažiau kaip ¼ bendrijos narių (Šie dokumentų pavyzdžiai gali būti pritaikomi, kai susirinkimą organizuoja bendrijos pirmininkas / valdyba):

• Pranešimas
• Protokolas
• Reikalavimas
• Susipažinusių su darbotvarke sąrašas
• Susirinkimo dalyvių sąrašas

• Skelbimas dėl susirinkimo.docx
• Savininkų teisės ir pareigos.pptx
• Savivaldybių administracinė priežiūra.pptx
• Būsto politika Lietuvoje.pptx